Ukazała się nowelizacja Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Jej przepisy obowiązują od 9.10.2011 roku. Nowa Ustawa trzyma się starej, ale skreślono niektóre paragrafy, dopisano nowe, rozwinięto treść niektórych, wprowadzono zmiany redakcyjne, co pozwala na bardziej jednoznaczne zrozumienie treści.
Nie znowelizowano jednak w logiczny sposób, spraw dotyczących znacznej części obywateli RP.
Oto one.
1. Zasad wyceny nieruchomości metodą porównawczą, która w obecnym wydaniu jest najbardziej samowolną, karykatularną i wykoślawioną w kierunku zleceniodawcy.
2. Przekształcanie użytkowania wieczystego we własność, z którego w obecnym wydaniu, praktycznie nikt nie skorzysta, ani Państwo, ani Obywatel.
CZĘŚĆ I.
Zmiana zasad wyceny nieruchomości metodą porównawczą.
Fakty. Rzeczoznawca majątkowy na rok 2011 ustalił /dla celu podniesienia opłaty/ cenę jednego metra kwadratowego naszej zabudowanej spółdzielczej działki na 3051 zł/m.kw. na podstawie trzech nieruchomości, a nie czterech lub pięciu z których jedna przeznaczona jest pod budownictwo biurowe i położona znacznie bliżej centrum. Na naszej działce stoi budynek z wielkiej płyty postawiony w 1990 roku. Ceny nowych mieszkań w okolicy wahają się od 6000 do 7000 zł. brutto za jedem metr kw.
W naszym bloku metr kw. wyceniany jest na ok. 5000 zł.
Udział metra kw. działki stanowi więc: 3051: 5000 = 0,6202, to znaczy ponad 62% w cenie metra kw. mieszkania. System dokonywania wycen gruntu pod istniejącymi budynkami mieszkalnymi powinien i musi opierać się na innych zasadach. Bardziej logicznym właśnie będzie branie pod uwagę , udziału wartości gruntu w metrze kw. mieszkania niż obciażanie go wziętą z powietrza, wydumaną ceną gruntu.
Udział ten w wartości nowego mieszkania wynosi ok. 1000 zł., a dwudziestoletniego z wielkiej płyty około 500zł. Obecnie żaden developer nie może sobie pozwolić, by kwota za grunt przekroczyła 800 do 1000 zł w cenie mieszkania za metr kw.
Do przeceny wartości gruntu i związanych z nim opłat rocznych powinien być zaangażowany świat nauki, instytuty i resorty.Trzeba raz zrobić to porządnie w skali całego kraju. Ta sprawa wyraźnie tprzekracza realne możliwości chytrych gmin i spolegliwych Rzeczoznawców majątkowych.
Wnioski.
1.Do wyceny gruntu pod istniejącymi budynkami mieszkalnymi, stosujmy prostą i już funkcjonującą zasadę wyceny gruntu, jako częściowego kosztu metra kw. mieszkania. Udział ten powinien wynośić od 5 do 15%.
2.Powierzchnia biologicznie czynna, tereny zielone, powinny być wyceniane jako max. połowa ceny gruntu pod budynkami mieszkalnymi, a nigdy 100% jak ma to miejsce obecnie.
CĘŚĆ II.
Przekształcanie użytkowania wieczystego we własność.
Fatalnie sprecyzowano zasady w przypadkach, kiedy użytkowaniem wieczystym objęta jest nieruchomość wspólna, w której wiele osób posiada własność wyodrębnionych lokali. W takim przypadku z wnioskiem mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, posiadający minimum połowę udziałów tej nieruchomości. Jeżeli jednak jednemu z nich nie podoba się wniosek większości, organ właściwy dla tej sprawy, ma obowiązek zawiesić to postępowanie. W grę wchodzą wtedy przepisy Kodeksu Cywilnego o współwłasności i dalsze postępowanie, mające na celu rozstrzygnięcie sporu, trafi na drogę sądową. I tu jest sedno sprawy.
Znowelizowana ustawa w tym temacie powinna przykładowo brzmieć, wg. propozycji jak niżej.
Każda osoba fizyczna i prawna, która w dniu 13.10.2005 roku posiadała prawo użytkowania wieczystego określonej nieruchomości, ma prawo wystąpić z wnioskiem o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Dotyczy to również osób posiadających nieruchomości wspólne, objęte użytkowaniem wieczystym w której każda z nich posiada własność wyodrębnionego lokalu o ustalonej powierzchni, jak i zwiazanej z nim ułamkowej części gruntu.
Przy takim postawieniu sprawy, przekształcanie ruszy z miejsca. Przedstawiona w ustawie zasada przyniesie tylko kłótnie, spory, wzajemną nienawiść i zupełnie zbędne obciążanie sądów.
Pilnie oczekujemy na zmiany, umożliwiające każdemu użytkownikowi wieczystemu, przekształcenie użytkowania wieczystego - wieczystej uciążliwości - w nienaruszalną własność.
WIREK
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz